摘要：資本市場開始將對自動駕駛的盼望轉(zhuǎn)向更容易落地的自動化物流領(lǐng)域，與高標(biāo)倉高度吻合的自動化物流設(shè)備變得更加不可或缺。
觀點(diǎn)指數(shù)過去十余年間，電商高速發(fā)展，再加上國內(nèi)中產(chǎn)消費(fèi)群體迅速壯大，帶來強(qiáng)大的消費(fèi)力，因此對高品質(zhì)物流倉儲的需求明顯增長。
盡管2020年，中國經(jīng)濟(jì)受到新冠疫情的影響，但長期來看，無跡像表明中國消費(fèi)市場的擴(kuò)張趨勢會就此轉(zhuǎn)向，因此對物流倉儲的需求長期增長趨勢不變。疫情之下，對生鮮配送、冷鏈、高標(biāo)倉庫等物流需求顯現(xiàn)，核心城市物流前置倉的布置也在加快。
亦要注意到的是，部分大型電商和流通企業(yè)基于自身業(yè)務(wù)的考慮，自建物流倉儲中心，盡管這部分企業(yè)許多業(yè)務(wù)還是依賴第三方倉儲，但這種趨勢不可忽視，比如京東物流就在今年5月20日投入運(yùn)營了東莞醫(yī)藥器械倉。
此外，疫情之下，物流科技發(fā)揮了重要作用，自動化和智能化物流正好貼合了疫情防控的需求，預(yù)計物流地產(chǎn)運(yùn)營商將在科技層面加大投入力度。
三足鼎立趨勢漸顯，電商倉儲持續(xù)擴(kuò)圍
目前國內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域仍以外資為主，市場總體占有率較高，比如普洛斯、ESR、安博、嘉明、維龍和豐樹等。但隨著中資物流地產(chǎn)商如萬緯物流、寶灣物流等在近幾年的擴(kuò)張，外資份額有所下降。
無論是規(guī)模還是發(fā)展?jié)摿�，普洛斯無疑是物流地產(chǎn)運(yùn)營商中的佼佼者。
根據(jù)2019年年報，其在中國擁有并經(jīng)營占地4600萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，已竣工和計劃建筑面積共計3200萬平方米。物流投資組合中包含價值140億美元完工穩(wěn)定房地產(chǎn)，占總投資組合價值的70%以上，租賃率達(dá)87%，使用率為85%。雖然目前普洛斯在中國的市占率有所下降，但不影響其龍頭地位。
而ESR截止上年末在中國持有的資產(chǎn)總建筑面積超過690萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模逾48億美元。
中資物流地產(chǎn)商方面，截止目前，萬緯物流進(jìn)駐47個城市，獲取142個項(xiàng)目，可租賃物業(yè)的建筑面積超過1100萬平方米。寶灣物流在全國范圍內(nèi)則擁有及管理63個智慧物流園區(qū)、運(yùn)營倉儲面積近340萬平方米。
電商領(lǐng)域，如京東、蘇寧和菜鳥網(wǎng)絡(luò)等，為滿足自身龐大的倉儲以及部分訂制需求，持續(xù)自建大型倉庫。而且自建倉庫主要以高標(biāo)倉為主，自動化水平較高，比如京東的“亞洲一號”倉。根據(jù)2019年年報，目前京東物流的倉儲面積已達(dá)1690萬平方米，而蘇寧物流擁有的倉儲及相關(guān)配套面積則達(dá)到了1210萬平方米。
值得注意的是，蘇寧早于2016年就將6處自有供應(yīng)鏈倉儲物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給中信金石基金管理公司的相關(guān)方，以不低于16.5億元設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃。
菜鳥則在2019年發(fā)行“菜鳥中聯(lián)-中信證券-中國智能骨干網(wǎng)倉儲資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”，總金額10.7億元，并在2020年3月實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募發(fā)行，規(guī)模8.85億元�？梢钥吹�，電商作為物流地產(chǎn)方面的新玩家，其對于使用資產(chǎn)證券化的意愿也相對較高。
經(jīng)濟(jì)活動及市場需求釋放，物流指數(shù)全面回升
根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的信息，受新冠肺炎疫情沖擊，物流活動嚴(yán)重受阻，中國物流業(yè)景氣指數(shù)在2月份跌至冰點(diǎn)，運(yùn)輸型物流企業(yè)在疫情中受到的影響尤其明顯。
數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心，觀點(diǎn)指數(shù)整理
不過2月后，受經(jīng)濟(jì)活動恢復(fù)以及市場需求釋放帶動，物流行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)程繼續(xù)加快，物流指數(shù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢。其中，2020年3月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為51.5%，較2月回升25.3個百分點(diǎn)。到了6月份，物流業(yè)景氣指數(shù)上升至上半年最高，為54.9%。下半年因?yàn)檠辞榈膩硪u，則要關(guān)注南方水災(zāi)對物流市場的影響。
物流業(yè)各項(xiàng)分指標(biāo)中，包括業(yè)務(wù)總量指數(shù)、新訂單指數(shù)、從業(yè)人員指數(shù)都有一定上升，隨著市場需求的釋放，物流業(yè)務(wù)趨向活躍，用工需求穩(wěn)定。
數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心，觀點(diǎn)指數(shù)整理
從物流倉儲上看，與物流業(yè)指數(shù)類似，2月份中國倉儲指數(shù)因新冠疫情出現(xiàn)了低谷，為39%。不過此后幾個月，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐步恢復(fù)，倉儲企業(yè)活躍度大幅回升，位于50%的榮枯線附近。
此外，新訂單、業(yè)務(wù)量、業(yè)務(wù)利潤、業(yè)務(wù)成本、庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)等指數(shù)都在2月份后有了顯著回升，均回到榮枯線上，市場信心逐漸恢復(fù)。
亦要留意到，期末庫存指數(shù)4-6月均在50%以下，表明商品市場在疫情防控常態(tài)化后，連續(xù)數(shù)月處在去庫存的階段。
數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心，觀點(diǎn)指數(shù)整理
從全國倉庫需求上看，物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)顯示，6月一線城市需求面積51.74萬平方米，二線城市需求面積24.16萬平方米，其他城市需求面積6.17萬平方米。總體來看，上半年，各線級城市的倉庫需求都較上一年有明顯下降。
倉庫價格方面，6月份一線城市倉庫價格30.23元/平方/月，環(huán)比下跌2.9%；二線城市倉庫價格23.37元/平方/月，環(huán)比下跌4.6%；其他城市倉庫價格16.24元/平方/月，環(huán)比下跌3.0%。可以觀察到，隨著國內(nèi)商品市場去庫存的加快，倉庫的需求短期內(nèi)有小幅下降，租金因此承壓。
數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉，觀點(diǎn)指數(shù)整理
但亦要留意到，今年全國不同城市倉庫需求減少的情況下，一線城市倉庫租金卻相當(dāng)穩(wěn)健，總體較上年上升，顯示倉庫業(yè)主依然對市場有著長足的信心。
疫情緩和，新物流園入市擴(kuò)圍
2020年上半年，受疫情影響，大多數(shù)倉儲物流企業(yè)新動作都被迫停止或者推遲，但投資熱情并無減退。從各物流企業(yè)對外公布的信息來看，普洛斯、萬緯物流、京東物流等都各自有新的倉儲或物流園項(xiàng)目投入運(yùn)營。
2月25日，普洛斯冷鏈的杭州下沙自動化庫正式投入運(yùn)營。該倉庫為自動化立體倉庫，同時具備冷藏與冷凍溫區(qū)，占地1.26萬平方米，距離高速口6公里，距離杭州市中心15公里。
4月，萬緯南寧金海冷鏈物流園全面投入運(yùn)營，該物流園位于南寧市五象新區(qū)，占地面積6.94萬平方米，內(nèi)含高標(biāo)冷鏈及常溫倉儲項(xiàng)目，冷庫部分占地面積2萬平方米。園區(qū)距離中心城區(qū)8公里，距離機(jī)場高速出入口6公里。而到了5月11日，萬緯物流為沃爾瑪訂制的昆明配送中心實(shí)現(xiàn)開倉，該倉是常溫產(chǎn)品的集中存儲和配送總倉，總存儲空間超過4.2萬平方米。
5月20日，京東物流東莞醫(yī)藥器械倉正式投入運(yùn)營，該倉庫占地1.8萬平方米，擁有二類醫(yī)療器械經(jīng)營證，具有第二類醫(yī)療器械第三方物流資質(zhì)。
另外，上半年萬緯物流和寶灣物流均有新項(xiàng)目開工，分別是萬緯嘉興平湖冷鏈產(chǎn)業(yè)園和漳州寶灣國際智慧產(chǎn)業(yè)園。
公募REIEs試點(diǎn)，物流倉儲資產(chǎn)證券化需求旺盛
4月30日，證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。而在基礎(chǔ)設(shè)施包含范圍里，文件提到了倉儲物流、國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。
企業(yè)方面，今年上半年，普洛斯完成了中國收益基金I的募集，總規(guī)模150億人民幣（約21億美元），并運(yùn)用隱山現(xiàn)代物流基金完成了對中遠(yuǎn)海運(yùn)集團(tuán)所屬寧波中遠(yuǎn)海運(yùn)物流有限公司的股權(quán)戰(zhàn)略投資。另外，還在3月份完成了普洛斯倉儲物流3期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃（疫情防控ABS）的發(fā)行，發(fā)行規(guī)模19.02億元，期限18年，發(fā)行利率3.40%。
其中，中國收益基金I資產(chǎn)總規(guī)模約為 200 億人民幣（約30億美元），而隱山現(xiàn)代物流基金資產(chǎn)管理規(guī)模人民幣84億元。
另外，普洛斯還在6月與臨港集團(tuán)簽署新一輪戰(zhàn)略合作，雙方將成立新的合資公司，共同建設(shè)和打造臨港智能制造配套基礎(chǔ)設(shè)施。
ESR則在1月與GIC成立合資公司投資中國物流地產(chǎn)，承諾股權(quán)投資總額為5億美元。6月30日，ESR宣布在江蘇省核心地區(qū)成功收購3個項(xiàng)目的100%股權(quán)。
寶灣物流方面，4月16日完成了2020年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)信托（疫情防控債）的募集，該單CMBN以無錫寶灣物流園、成都新都寶灣物流園、成都龍泉寶灣物流園、武漢寶灣物流園4個項(xiàng)目作為標(biāo)的資產(chǎn)，募集資金規(guī)模14億元，優(yōu)先級票面利率3.17%。
6月2日，寶灣物流再通過控股公司南山控股，公布了接下來的兩個資產(chǎn)證券化計劃。
分別是擬通過長江養(yǎng)老保險股份有限公司，設(shè)立長江養(yǎng)老-寶灣物流基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃（暫定名），融資不超過人民幣10億元，資金用于鎮(zhèn)江寶灣、天津?yàn)I港寶灣、紹興寶灣、青島膠州寶灣、寧波寶灣項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整；以及采取類REITs的操作模式，以“股+債”模式將上海明江和廣州寶灣物流園進(jìn)行資產(chǎn)證券化，總規(guī)模不低于18.5億。
萬緯物流則在6月3日完成了“萬緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”的掛牌，首期規(guī)模為5.732億元，產(chǎn)品期限為3+3+2年。該類REITs采取“純權(quán)益型”結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品運(yùn)營期間和退出收益全部來源于底層物流園的運(yùn)營凈現(xiàn)金流以及資產(chǎn)增值，架構(gòu)接近公募REITs。
相較于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，物流園區(qū)的盈利模式更為確定，現(xiàn)金流也相對穩(wěn)定，而且市場上成熟的、利于資本化的項(xiàng)目更多。另外，對于一些自持物流園的電商企業(yè)來說，重資產(chǎn)項(xiàng)目對其財務(wù)表現(xiàn)有明顯影響，而公募REITs的推行則正好能解決這一問題。
高標(biāo)倉缺口明顯，資本青睞冷鏈物流
最近20多年，我國物流成本一直居高不下。排除產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、物流貨值等方面的影響外，物流倉儲效率低下是造成我國物流成本高企的主要因素之一。
由于我國現(xiàn)代化倉儲設(shè)施起步較晚，市面上大部分倉儲設(shè)施仍以傳統(tǒng)倉為主。而傳統(tǒng)倉由于結(jié)構(gòu)不合理、存儲品類有限等弊端，使得運(yùn)營成本大幅增加。
而高標(biāo)倉其建筑結(jié)構(gòu)更為合理，能夠配合自動化倉儲設(shè)備，可以大幅提高揀選效率和準(zhǔn)確性，從而降低長期倉儲成本。根據(jù)中國倉儲協(xié)會調(diào)研，以20年為測算期，使用高標(biāo)倉的投入成本，比使用傳統(tǒng)倉的成本降低約20%。
另外，還需要注意到的是，根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合“項(xiàng)目權(quán)屬清晰”、“已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流”的要求，而高標(biāo)倉相較于傳統(tǒng)倉更容易達(dá)到這些條件。
根據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)，截止2020年第一季度我國高標(biāo)倉存量總計為5080.75萬平方米，其中2022.24萬平方米集中在華東地區(qū)，占比高達(dá)39.8%，其余地區(qū)高標(biāo)倉存量均不足1000萬平方米，存量資源相當(dāng)集中。
數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉，觀點(diǎn)指數(shù)整理
而根據(jù)戴德梁行預(yù)測，到2020年底國內(nèi)市場對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的整體需求將達(dá)到約1.4-2.1億平方米�？梢钥吹�，高標(biāo)倉的市場缺口顯然是中國物流地產(chǎn)市場未來繼續(xù)擴(kuò)張的方向。
另外，疫情之下，市場對生鮮配送、冷鏈運(yùn)輸和低溫倉儲的需求陡增。各物流企業(yè)及社區(qū)商業(yè)企業(yè)都在搶占市場。
比如中通，4月13日簽約了海南（�？冢�智能科技電商快遞產(chǎn)業(yè)園及航空基地項(xiàng)目。4月22日再開工建設(shè)位于山東濰坊的中通智能運(yùn)營中心。兩個項(xiàng)目涉及到了快遞、云倉、冷鏈配送、智能化快遞以及智能化倉儲中心。
而于上海起家的叮咚買菜，4月則進(jìn)入北京市場，先行設(shè)置18個前置倉，與早在北京生鮮配送市場立足的每日優(yōu)鮮、盒馬和美團(tuán)買菜進(jìn)行競爭。
據(jù)中物聯(lián)冷鏈委測算，國內(nèi)近五年食品冷鏈行業(yè)需求復(fù)合增速約20%；冷鏈物流總額從2014 年的2.5萬億提升至2018年4.81 萬億，復(fù)合增速 18%，大幅超出同期社會物流總額7%的增速。
但即使在大幅增長的背景下，目前我國速凍以及水產(chǎn)品滲透率也僅達(dá)到60%左右，水果、蔬菜分別為19%及6%上下。發(fā)達(dá)國家食品冷運(yùn)滲透率則普遍達(dá)到90%以上，市場空間依然可期。
智能物流投融資熱度持續(xù)上升
幾年前，人們沉浸在自動駕駛?cè)媛涞氐膱鼍爸�，通過無人駕駛技術(shù)的普及，城市道路得到有效利用，擁堵和交通事故發(fā)生率得到大幅改善。然而到目前為止，L4級無人車仍處在測試階段，硬件設(shè)備的成本仍相當(dāng)高昂，具體的法律法規(guī)仍有缺口。
也因此，資本市場開始將對自動駕駛的盼望轉(zhuǎn)向更容易落地的自動化物流領(lǐng)域。尤其在大型物流地產(chǎn)企業(yè)越來越熱衷高標(biāo)倉的背景下，與高標(biāo)倉高度吻合的自動化物流設(shè)備變得更加不可或缺。
目前行業(yè)劃分上，若從倉儲角度看，智能倉儲機(jī)器人已經(jīng)細(xì)分為很多的種類，如搬運(yùn)機(jī)器人、碼垛機(jī)器人、分揀機(jī)器人等等。
而從物流貨運(yùn)上看，則可按落地場景簡單分為三類：位于封閉的園區(qū)、機(jī)場、港口等，區(qū)內(nèi)低速、固定路線的L4級無人物流車；以高速公路、城際公路為主，高速L3級無人自動駕駛卡車；位于半開放式園區(qū)和住宅區(qū)內(nèi)，低速、半開放道路的L4級末端配送無人車。
原本就受到資本市場關(guān)注的自動化物流領(lǐng)域，由于與當(dāng)下疫情防控契合，資本熱度進(jìn)一步提升。上半年，多家從事物流科技研發(fā)、智能配送服務(wù)的科創(chuàng)企業(yè)獲得大筆融資。
其中，新石器、擎朗智能以及白犀牛無人車等，致力于研發(fā)無人配送車或物流機(jī)器人，并在此次疫情中投入了智能機(jī)器人進(jìn)行消殺、運(yùn)輸?shù)裙ぷ�。而在今�?月份獲得B輪融資的馭勢科技，其物流無人車已在香港機(jī)場完成落地。
隨著自動化技術(shù)在物流領(lǐng)域應(yīng)用的擴(kuò)大，上述創(chuàng)業(yè)公司在未來競爭中獲得先機(jī)，獲得戰(zhàn)投。接下來如何繼續(xù)提升算法的同時，學(xué)會想客戶所想、將技術(shù)落地并盡快擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模才是的關(guān)鍵。
